부실 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재구조화가 1년 여 간 진행되면서 금융기관들이 보유한 PF대출이 관리·통제가 가능한 수준으로 ‘소프트랜딩’ 했다는 평가가 나왔다. 정부가 시장 충격이 최소화하도록 단계적으로 PF제도 개선안을 추진하는 가운데 부동산·금융업계에서도 리스크 관리를 고도화하고 신뢰할 수 있는 환경을 조성하는 노력이 필요하다는 목소리도 커졌다.
경기 광주역 민간임대 아파트
사단법인 서울부동산포럼(SREF)는 지난 14일 서울 여의도 IFC에서 제 21주년 창립기념세미나를 개최했다. 서범수 국민의힘 사무총장 및 국토교통위원회 국회의원과 권대영 금융위원회 사무처장, 서유석 금융투자협회장을 비롯해 200여 명의 회원들이 참석했다.

서범수 의원은 축사를 통해 "부동산 PF리스크 경기광주역 민간임대아파트 대응을 위한 정책이 잇따르는 가운데 부동산과 금융업계가 다각적인 자금 조달 경로를 탐색하고 리스크 분담 매커니즘을 강화하는 것은 PF 구조의 안정성을 높이는 중요한 방법"이라며 "학계와 산업 전문가들이 서로의 시각을 공유하고 미래를 모색하는 이 시간이 앞으로 한국 부동산 시장의 회복력과 적응력을 한층 더 강화할 것이라고 확신한다"고 말했다.

서유석 금융투자협회장도 "리스크 관리의 고도화, 새로운 성장 모색, 업권 간 협력 강화 등 업계가 추진해야 하는 몇 가지 과제가 있다"며 "새로운 미래 수요에 부응할 수 있게 부동산 금융의 대상을 확대하고, 부동산 개발 사업에 참여하는 기업 간 상호 이해와 신뢰가 강화돼야 할 것"이라고 축사를 전했다.

이어진 기조연설에서는 권대영 금융위원회 사무처장이 '부동산 PF 정책 방향'에 대해 발표했다. 권 사무처장은 "부동산 PF시장의 리스크를 촉발한 2022년 소위 '레고랜드 사태'를 복기해 보면 자기 자본이 적고 대출, 특히 자금 만기의 미스매치에 따른 문제가 컸다"며 "당연히 시장이 좋을 때는 짧게 빌려서 사업하고 바로 회수가 가능해 사실상 ‘불패’였던 만큼 초호황을 누려왔던 것"이라고 진단했다.

이어 같은날 발표한 정부의 '부동산 PF제도 개선방안'에 대해 설명했다. 권 사무처장은 "은행과 보험사들이 임대 사업을 체계적으로 할 수 있도록 길을 열었고, 위험가중치를 차등화해 본PF에 대출을 실행할 때 자기자본 비율을 반영하도록 제도를 마련했다"며 "자기자본 20%가 부담이 될 순 있지만 가야 하는 방향성을 제시한 것"이라고 밝혔다. 당장 내일부터 20% 자기자본을 요구하는 것이 아니라 시간을 두고 단계적으로 적용하겠다는 의미다.

올해 금융업권이 부실 PF사업장 재구조화에 나서는 등 부실을 털어내온 것에 대해서는 '선방하고 있다'고 평가했다. 권 사무처장은 "2022년 바람의 방향이 바뀌는 순간에도 지역 금고 등에서 투자가 이어지며 연체율이 굉장히 올라가 고생을 많이 했다"며 "일주일에 한 번씩 시장의 상황을 파악하고 업계가 요구하는 대책들을 신속하게 내놓기 위해 한국은행과 금융감독원 등과 TF 회의를 진행하면서 대주단 협약 등 대책들을 가동했다"고 설명했다. 이어 "약 84조 원 규모의 추가 대책을 가지고 있고, 현재 최악은 지났지만 연착륙이 안착될 때까지 유지하는 프로그램을 계속 이어갈 것"이라고 덧붙였다.

뒤이어 주제발표는 '건설개발과 금융투자의 시선으로 바라본 PF 위기와 기회'라는 주제로 진행됐다. 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "자기자본(에쿼티)이 30%라고 하는데 사실상 구조를 뜯어보면 PI가 48%, 에쿼티 후순위가 26%, 연기금 13% 등 굉장히 다양한 자본으로 구성돼있고 시행사는 이 자본을 모으는 역할을 한 것"이라며 "단순히 숫자 20%냐 30%냐에 매몰되는 것이 아니라 투자자를 끌어올 수 있는 올인코스트 등 제도적 기반이 마련돼야 한다"고 분석했다.

강정구 GRE파트너스자산운용 대표는 부동산 펀드(REF)를 통해 광화문 국제호텔을 오피스로 용도변경한 사례 등을 통한 금융구조 시사점에 대해 발표했다. 강 대표는 "견고한 자기자본(에쿼티) 투자 구조가 만들어져야 하고 신뢰할 수 있는 상품을 충분히 보여주면서 사업 파트너끼리의 투명한 균형적 견제가 필요하다"며 "개발사는 저평가 자산을 선별 매입해 신축 대비 낮은 원가를 찾아내야 한다"고 짚었다.

뒤이어 '부동산 PF 부실과 금융시스템 안정'이라는 주제로 발표에 나선 박선영 동국대 교수는 "정책적인 측면에서 우리나라는 2008년 금융위기 이후에도 여러 번의 위기 경험이 있어 강력한 대책을 내놓고 있다"며 "2022년 레고랜드 사태 이후 유동성 경색이 발생했을 때도 채안펀드 등 패키지 지원을 통해 시장이 빠르게 안정됐다"고 진단했다. 그러면서도 "GDP 데이터를 보면 민간 소비가 계속 위축되고 있기 때문에 전반적인 시장 회복을 위해서는 금융의 공공성이 중요하다"고 강조했다. 장도익 한국투자리얼에셋운용 본부장은 "당장 미분양 주택이나 물류 공실을 해소할 수 있는 상황은 아닌 만큼 NPL(부실채권) 자산이 더 늘어날 것으로 예상한다"며 "채권 매입 이후 정상화 전략이 가능하면 바람직하지만, 기존 대주단과 협의가 되지 않으면 공매를 통해 재구조화해 소유권을 확보하거나 용도 변경 등을 통해 수익성을 높이는 방법을 고려해야 한다"고 말했다.

이날 세미나에서는 제4회 동천학술대상 시상식도 진행됐다. 부동산학의 발전에 크게 기여한 학자 및 연구원을 시상해 부동산을 통한 사회적 발전을 지속적으로 도모하고자 하는 취지다. 올해 수상자인 이현석 건국대 교수는 2000년대 초부터 지금까지 부동산 개발과 건설·금융투자 부분에 대한 실무 경험과 연구 활동을 통해 국가 부동산 정책 수립과 학계 발전에 기여했다는 평가를 받았다.